How long do I have to live somewhere before buying beats renting?

The break-even point is typically 5–7 years in most UK and EU cities. Below 5 years, transaction costs (stamp duty, legal fees, agent fees on sale) usually outweigh the equity built up. Above 7 years, paying down a mortgage normally beats renting. This calculator finds your specific break-even point.

What is the opportunity cost of a deposit?

Money tied up in a property deposit could have been invested elsewhere. If a £50,000 deposit could earn 5% in a global equity index, that's £2,500/year of foregone returns — a real cost of buying. The calculator includes this so you compare like for like.

Should I include rent increases in the comparison?

Yes. UK rents have risen 3–6% per year on average over the last decade. The calculator applies your chosen annual rent rise to project realistic future rental costs.

What about house price growth?

House price growth is the strongest argument for buying, but it's uncertain. The UK average is ~5% per year over 30 years but with significant variation by region and year. The calculator lets you set your own growth assumption — 0% to 6% is reasonable for stress-testing.

Does the calculator include stamp duty and fees?

Yes — input upfront costs (stamp duty, legal, survey, agent commission) and they're applied on day one for the buy scenario and again on sale. Selling costs typically add 2–3% to total cost of ownership.

⚖️ Kalkulačka koupě vs. pronájem

Porovnejte skutečné celkové náklady na koupi vs. pronájem — včetně úroků z hypotéky, daní, údržby, oportunitních nákladů na zálohu a růstu cen nemovitostí.

Měna

🏠 Scénář koupě

Cena nemovitosti (£)

Depozit (£)

Úroková sazba (%)

Doba hypotéky (roky)

Počáteční náklady (£)

Údržba (£/rok)

🏘️ Scénář pronájmu

Měsíční nájemné (£)

Roční nárůst nájmu (%)

Pojištění (£/rok)

📊 Sdílené předpoklady

Roky držení

Růst cen nemovitostí (%/rok)

Návratnost investice (%/rok)

⚠️ Toto je rozhodovací nástroj a nezahrnuje všechny faktory (např. flexibilitu, životní události). Rozhodnutí o nemovitostech jsou osobní — poraďte se s poradcem regulovaným FCA. Kapitál je ohrožen.

Za čísly: Když pronájem vyhrává

Koupě není vždy finančně lepší. Renting is often the better choice if:

Plánujete se přestěhovat do 3–5 let (transakční náklady sníží jakékoli zisky)
Vaše kariéra je mobilní nebo mezinárodní
Nemáte stabilní nouzový fond vedle zálohy
Nemovitost vyžaduje velkou údržbu, kterou nemůžete financovat
Pronájem uvolňuje zálohu pro investice s vyšším výnosem (např. zahájení podnikání)

Kdy se koupě vyplatí

Budete tam žít 7+ let
Máte výraznou zálohu a silnou stabilitu příjmu
Místní nájmy jsou vysoké v poměru k cenám nemovitostí (poměr nájemného/ceny > 5 %)
Ceníte si bezpečí a svobody upravit si svůj dům
Vlastnictví nemovitosti vnímáte jako nucené spoření / zajištění proti inflaci

Skryté náklady koupě, na které lidé zapomínají

Stamp Duty — přesné číslo viz naše Stamp Duty Calculator
Legal & survey fees: £1 500–£3 000 typicky
Mortgage arrangement fees: 500–1 995 £
Maintenance reserve: rozpočet 1 % hodnoty nemovitosti ročně
Buildings insurance: £200–£400/rok (povinné)
Selling costs: Provize agenta 1,5–3 % + právní poplatky £1 000+

⚠️

Důležitá poznámka: Minulý růst cen nemovitostí nezaručuje budoucí výnosy. Tato kalkulačka pomáhá ilustrovat kompromisy, ale nemůže zachytit každou osobní okolnost. Konzultujte nezávislého finančního poradce.

Související kalkulačky

Mortgage Affordability — Kolik si můžete půjčit? Násobek příjmu, stresový test a LTV.
Mortgage Repayment Calculator — Měsíční splátky, celkové úroky a úplný amortizační plán.
Rental Yield Calculator — Hrubý a čistý výnos z nemovitostí k pronájmu.