How long do I have to live somewhere before buying beats renting?

The break-even point is typically 5–7 years in most UK and EU cities. Below 5 years, transaction costs (stamp duty, legal fees, agent fees on sale) usually outweigh the equity built up. Above 7 years, paying down a mortgage normally beats renting. This calculator finds your specific break-even point.

What is the opportunity cost of a deposit?

Money tied up in a property deposit could have been invested elsewhere. If a £50,000 deposit could earn 5% in a global equity index, that's £2,500/year of foregone returns — a real cost of buying. The calculator includes this so you compare like for like.

Should I include rent increases in the comparison?

Yes. UK rents have risen 3–6% per year on average over the last decade. The calculator applies your chosen annual rent rise to project realistic future rental costs.

What about house price growth?

House price growth is the strongest argument for buying, but it's uncertain. The UK average is ~5% per year over 30 years but with significant variation by region and year. The calculator lets you set your own growth assumption — 0% to 6% is reasonable for stress-testing.

Does the calculator include stamp duty and fees?

Yes — input upfront costs (stamp duty, legal, survey, agent commission) and they're applied on day one for the buy scenario and again on sale. Selling costs typically add 2–3% to total cost of ownership.

⚖️ Kaufen vs Mieten Rechner

Vergleichen Sie die wahren Gesamtkosten von Kaufen versus Mieten — einschließlich Hypothekenzinsen, Steuern, Instandhaltung, Opportunitätskosten auf Ihr Eigenkapital und Hauspreiswachstum.

Währung

🏠 Kaufszenario

Immobilienpreis (£)

Eigenkapital (£)

Zinssatz (%)

Laufzeit der Hypothek (Jahre)

Anschaffungskosten (£)

Instandhaltung (£/Jahr)

🏘️ Mietszenario

Monatliche Miete (£)

Jährliche Mieterhöhung (%)

Versicherung (£/Jahr)

📊 Gemeinsame Annahmen

Jahre gehalten

Hauspreiswachstum (%/Jahr)

Anlagerendite (%/Jahr)

⚠️ Dies ist ein Entscheidungsunterstützungs-Tool und enthält nicht alle Faktoren (z. B. Flexibilität, Lebensereignisse). Immobilienentscheidungen sind persönlich — sprechen Sie mit einem FCA-regulierten Berater. Kapital mit Risiko.

Jenseits der Zahlen: Wenn Mieten gewinnt

Kaufen ist nicht immer finanziell überlegen. Renting is often the better choice if:

Sie planen, innerhalb von 3–5 Jahren umzuziehen (Transaktionskosten verschlingen jeden Gewinn)
Ihre Karriere ist mobil oder international
Sie haben neben dem Eigenkapital keinen stabilen Notfallfonds
Die Immobilie erfordert größere Instandhaltung, die Sie nicht finanzieren können
Mieten setzt Eigenkapital für höher rentable Investitionen frei (z. B. Unternehmensgründung)

Wenn Kaufen gewinnt

Sie werden dort 7+ Jahre wohnen
Sie haben ein erhebliches Eigenkapital und starke Einkommensstabilität
Lokale Mieten sind im Vergleich zu Hauspreisen hoch (Miete/Preis-Verhältnis > 5 %)
Sie schätzen die Sicherheit und Freiheit, Ihr Zuhause zu modifizieren
Sie sehen Wohneigentum als erzwungenes Sparen / Inflationsschutz

Versteckte Kosten beim Kauf, die Menschen vergessen

Stamp Duty — siehe unser Stamp Duty Calculator für exakte Zahl
Legal & survey fees: £1.500–£3.000 typisch
Mortgage arrangement fees: £500–£1.995
Maintenance reserve: planen Sie 1 % des Immobilienwerts pro Jahr ein
Buildings insurance: £200–£400/Jahr (verpflichtend)
Selling costs: 1,5–3 % Maklerprovision + £1.000+ rechtliche Kosten

⚠️

Wichtiger Hinweis: Vergangenes Hauspreiswachstum garantiert keine zukünftigen Renditen. Dieser Rechner hilft, die Kompromisse zu veranschaulichen, kann aber nicht jeden persönlichen Umstand erfassen. Konsultieren Sie einen unabhängigen Finanzberater.