How long do I have to live somewhere before buying beats renting?

The break-even point is typically 5–7 years in most UK and EU cities. Below 5 years, transaction costs (stamp duty, legal fees, agent fees on sale) usually outweigh the equity built up. Above 7 years, paying down a mortgage normally beats renting. This calculator finds your specific break-even point.

What is the opportunity cost of a deposit?

Money tied up in a property deposit could have been invested elsewhere. If a £50,000 deposit could earn 5% in a global equity index, that's £2,500/year of foregone returns — a real cost of buying. The calculator includes this so you compare like for like.

Should I include rent increases in the comparison?

Yes. UK rents have risen 3–6% per year on average over the last decade. The calculator applies your chosen annual rent rise to project realistic future rental costs.

What about house price growth?

House price growth is the strongest argument for buying, but it's uncertain. The UK average is ~5% per year over 30 years but with significant variation by region and year. The calculator lets you set your own growth assumption — 0% to 6% is reasonable for stress-testing.

Does the calculator include stamp duty and fees?

Yes — input upfront costs (stamp duty, legal, survey, agent commission) and they're applied on day one for the buy scenario and again on sale. Selling costs typically add 2–3% to total cost of ownership.

⚖️ Calculatrice acheter vs louer

Comparez le coût total réel d'acheter vs louer — intérêts d'emprunt, taxes, entretien, coût d'opportunité de votre apport et croissance des prix immobiliers compris.

Devises

🏠 Scénario d'achat

Prix du bien (£)

Apport (£)

Taux d'intérêt (%)

Durée du crédit (années)

Frais d'acquisition (£)

Entretien (£/an)

🏘️ Scénario de location

Loyer mensuel (£)

Hausse annuelle du loyer (%)

Assurance (£/an)

📊 Hypothèses communes

Années détenues

Croissance des prix immobiliers (%/an)

Rendement des placements (%/an)

⚠️ Ceci est un outil d'aide à la décision et n'inclut pas tous les facteurs (p. ex. flexibilité, événements de vie). Les décisions immobilières sont personnelles — consultez un conseiller régulé FCA. Capital à risque.

Au-delà des chiffres : quand la location l'emporte

Acheter n'est pas toujours financièrement supérieur. Renting is often the better choice if:

Vous prévoyez de déménager dans 3 à 5 ans (les frais de transaction mangent les gains)
Votre carrière est mobile ou internationale
Vous manquez d'un fonds d'urgence stable en plus de l'apport
Le bien nécessite des travaux importants que vous ne pouvez pas financer
Louer libère l'apport pour des placements à meilleur rendement (p. ex. créer une entreprise)

Quand acheter l'emporte

Vous y vivrez 7 ans et plus
Vous disposez d'un apport conséquent et de revenus stables
Les loyers locaux sont élevés par rapport au prix de l'immobilier (ratio loyer/prix > 5 %)
Vous valorisez la sécurité et la liberté de modifier votre logement
Vous voyez la propriété comme une épargne forcée / couverture contre l'inflation

Coûts cachés de l'achat souvent oubliés

Stamp Duty — voir notre Stamp Duty Calculator pour le chiffre exact
Legal & survey fees: 1 500–3 000 £ habituels
Mortgage arrangement fees: 500–1 995 £
Maintenance reserve: budgétez 1 % de la valeur du bien par an
Buildings insurance: 200–400 £/an (obligatoire)
Selling costs: 1,5–3 % de commission d'agence + 1 000 £+ de frais juridiques

⚠️

Remarque importante : La hausse passée des prix immobiliers ne garantit pas les rendements futurs. Cette calculatrice illustre les arbitrages mais ne peut pas capter chaque situation personnelle. Consultez un conseiller financier indépendant.

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Rental Yield Calculator — Rendement brut et net d'un investissement locatif.