How long do I have to live somewhere before buying beats renting?

The break-even point is typically 5–7 years in most UK and EU cities. Below 5 years, transaction costs (stamp duty, legal fees, agent fees on sale) usually outweigh the equity built up. Above 7 years, paying down a mortgage normally beats renting. This calculator finds your specific break-even point.

What is the opportunity cost of a deposit?

Money tied up in a property deposit could have been invested elsewhere. If a £50,000 deposit could earn 5% in a global equity index, that's £2,500/year of foregone returns — a real cost of buying. The calculator includes this so you compare like for like.

Should I include rent increases in the comparison?

Yes. UK rents have risen 3–6% per year on average over the last decade. The calculator applies your chosen annual rent rise to project realistic future rental costs.

What about house price growth?

House price growth is the strongest argument for buying, but it's uncertain. The UK average is ~5% per year over 30 years but with significant variation by region and year. The calculator lets you set your own growth assumption — 0% to 6% is reasonable for stress-testing.

Does the calculator include stamp duty and fees?

Yes — input upfront costs (stamp duty, legal, survey, agent commission) and they're applied on day one for the buy scenario and again on sale. Selling costs typically add 2–3% to total cost of ownership.

⚖️ Calcolatore acquistare vs affittare

Confronta il costo totale reale di acquistare vs affittare — incluso interessi del mutuo, tasse, manutenzione, costo opportunità sul tuo anticipo e crescita dei prezzi delle case.

Valuta

🏠 Scenario di acquisto

Prezzo dell'immobile (£)

Anticipo (£)

Tasso d'interesse (%)

Durata del mutuo (anni)

Costi iniziali (£)

Manutenzione (£/anno)

🏘️ Scenario di affitto

Affitto mensile (£)

Aumento annuale dell'affitto (%)

Assicurazione (£/anno)

📊 Ipotesi condivise

Anni di permanenza

Crescita del prezzo della casa (%/anno)

Rendimento dell'investimento (%/anno)

⚠️ Questo è uno strumento di supporto alla decisione e non include tutti i fattori (es. flessibilità, eventi di vita). Le decisioni immobiliari sono personali — parla con un consulente regolato FCA. Capitale a rischio.

Oltre i numeri: Quando affittare vince

Acquistare non è sempre finanziariamente superiore. Renting is often the better choice if:

Pianifichi di trasferirti entro 3–5 anni (i costi di transazione mangiano i guadagni)
La tua carriera è mobile o internazionale
Non hai un solido fondo emergenze accanto all'anticipo
L'immobile richiede manutenzione importante che non puoi finanziare
Affittare libera il denaro dell'anticipo per investimenti a rendimento più alto (es. avviare un'attività)

Quando acquistare vince

Vivrai lì 7+ anni
Hai un anticipo considerevole e una solida stabilità di reddito
Gli affitti locali sono alti rispetto ai prezzi delle case (rapporto affitto/prezzo > 5%)
Valuti la sicurezza e la libertà di modificare la tua casa
Consideri la proprietà della casa come risparmio forzato / copertura dall'inflazione

Costi nascosti dell'acquisto che la gente dimentica

Stamp Duty — vedi il nostro Stamp Duty Calculator per la cifra esatta
Legal & survey fees: £1.500–£3.000 tipici
Mortgage arrangement fees: £500–£1.995
Maintenance reserve: budget dell'1% del valore dell'immobile all'anno
Buildings insurance: £200–£400/anno (obbligatoria)
Selling costs: commissione agenzia 1,5–3% + £1.000+ spese legali

⚠️

Nota importante: La crescita passata dei prezzi delle case non garantisce rendimenti futuri. Questo calcolatore aiuta a illustrare i compromessi ma non può catturare ogni circostanza personale. Consulta un consulente finanziario indipendente.

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